지분형 모기지(Equity Mortgage), 적은 자금으로 내 집 마련이 가능해진다?

 

1. 지분형 모기지란?

최근 정부가 도입을 추진 중인 지분형 모기지(Equity Mortgage)는 주택 구매 시 필요한 자금을 자기자본과 일반 대출 외에 공공(한국주택금융공사, HF)과 지분을 공유하여 마련하는 제도입니다. 미디어펜에 따르면, 10억 원의 주택을 구입할 경우, 실질적인 자기 투자금은 약 1.5억 원으로, LTV(주택담보대출비율)를 최대 90%까지 확대하는 효과가 있습니다.

기본 구조는 다음과 같습니다.

• 자기자본: 10%
• 일반 대출(은행): 40%
• 공공 지분(HF): 50%

즉, 10억 원 주택 구매에 자기자본 1억, 은행 대출 4억, HF 5억 지분 참여로, 자기자금 부담이 대폭 줄어드는 방식입니다.

 

2. 지분형 모기지의 장점과 매력

지분형 모기지의 가장 큰 장점은 주택 구매 시 초기 투자 부담이 매우 적다는 것입니다. 기존의 일반 모기지보다 훨씬 낮은 초기 투자금으로 고가 주택도 접근 가능하며, 은행 금리보다 저렴한 공공 자금 사용료를 부담하는 방식으로 운영됩니다.

부동산 전문가들도 이 제도의 장점을 인정하고 있습니다. 김인만 소장은 “지분형 모기지는 상급지 아파트 구매에 메리트가 크며 리스크 관리 측면에서도 유리하다”고 평가합니다. 부동산R114 이은형 연구위원 또한 “실제로 자기자본 10%는 LTV 90% 효과와 같다”며 제도의 강점을 설명했습니다.

 

3. 지분형 모기지의 한계와 고려할 점

그러나 지분형 모기지에도 분명한 한계가 존재합니다. 공공 재원이 투입되기에 혜택 대상이 제한적이며, 일정한 소득 및 주택가격 기준, 가구 조건을 충족해야 합니다. 또한 공공 자금을 운영하는 HF의 손실 위험이 존재하고, 주택 가격이 하락할 경우에는 공공기관의 손실로 이어질 가능성도 있습니다.

은행권에서도 이 제도에 대해 다소 소극적인 입장입니다. 은행의 기존 대출 수익구조가 영향을 받을 수 있고, 지분 공유 방식의 복잡성으로 인해 관리 비용이 증가할 수 있기 때문입니다.

 

4. 해외 사례에서 보는 지분형 모기지

지분형 모기지는 해외에서도 성공적으로 도입된 바 있습니다. 특히 영국, 미국, 캐나다 등에서는 비슷한 형태의 ‘Shared Equity Mortgage’가 보편화되어 있으며, 실제로 많은 실수요자들에게 호평을 받고 있습니다. 초기 부담이 적고, 상대적으로 낮은 이자비용 덕분에 내 집 마련의 장벽이 낮아졌다는 평가입니다.

 

5. 도입 시기와 전망

국내에서는 2025년 6월 중 지분형 모기지 도입 로드맵이 발표될 예정이며, 하반기부터는 시범사업이 진행될 계획입니다. 실수요자 중심의 제도로 설계될 것으로 보이며, 초기 시장 반응과 운영 상황을 지켜보면서 점진적으로 확대될 가능성이 큽니다.

내 집 마련을 고려 중이라면, 지분형 모기지의 구체적 조건과 실제 운용 방식, 향후 시장 흐름 등을 꼼꼼히 살펴보며 준비하는 것이 좋겠습니다.