임대사업자 보증금 반환보증보험 의무가입, 세제 혜택, 미가입 패널티 및 전세보증금 보증 신청방법 총정리

 

전세사기와 보증금 미반환 사고가 증가함에 따라, 정부는 등록 임대사업자에게 임대사업자 보증금 반환보증보험 가입을 의무화하고 있습니다. 이는 세입자의 권리를 보호하는 한편, 임대인에게도 다양한 세제 혜택을 제공합니다. 본 글에서는 반환보증보험의 의무가입 대상, 세제 혜택, 미가입 시 불이익, 일반 세입자의 보증 신청 방법까지 자세히 설명드립니다.

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임대사업자 보증금 반환보증보험이란?

임대사업자 보증금 반환보증보험은 임대차 계약 종료 시 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해주는 보험 제도입니다. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등이 대표적인 보증기관입니다.

2021년 8월 18일부터는 일정 조건을 갖춘 등록 임대사업자에게 이 보험 가입이 법적 의무로 부과되었습니다.

 

의무가입 대상과 예외사항

1. 의무가입 대상

• ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록된 임대사업자
• 보증금을 수취하는 임대차 계약을 체결하는 경우

※ 일반 임대인(비등록 사업자)은 반환보증보험 가입이 의무가 아닙니다. 하지만 세입자의 요청 시 자발적으로 가입할 수 있으며, 권장되고 있습니다.

2. 예외 대상

• 보증금이 없는 순수 월세 계약
• 보증금이 ‘주택임대차보호법’상 최우선변제금액 이하이고, 임차인이 서면 동의한 경우
• 임차인이 개별적으로 반환보증보험에 가입하고, 임대인이 보증료를 전액 부담한 경우
• 보증기관의 심사 탈락 사유가 있는 경우 (단, 재가입 노력 필요)

 

세입자의 선택권

등록 임대사업자가 아닌 경우, 세입자도 단독으로 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있습니다.

HUG와 SGI서울보증에서 제공하는 상품을 통해 본인의 보증금을 스스로 보호할 수 있습니다.

 

임대사업자 여부 및 보증 가입 여부 확인 방법

1. 임대사업자 등록 여부 확인

• 국토교통부 등록임대주택 포털 이용
• 해당 지역 지자체 임대등록 부서에 문의
• 등기부등본 열람을 통한 확인

2. 임대사업자 보증금 반환보증보험 가입 여부 확인

• 임대인이 발급한 보증서 수령 여부 확인
• HUG 홈페이지의 보증가입 확인 시스템 이용
• SGI서울보증 고객센터 또는 지점 직접 문의

 

임대사업자 등록 시 받을 수 있는 세제 혜택

임대사업자로 등록한 경우 아래와 같은 다양한 세제 혜택을 받을 수 있으며, 보증금 반환보증 가입이 전제 조건인 경우가 많습니다.

 

• 취득세 감면: 전용 60㎡ 이하 주택, 6억 이하 취득가액 - 100% 감면
• 재산세 감면: 전용 85㎡ 이하, 2호 이상 임대 시 - 25~100% 감면
• 종합부동산세 합산 배제: 일정 요건 충족 시 공시가격 과세표준 제외
• 소득세 감면: 기준시가 6억 이하, 장기임대 시 최대 75% 감면
• 양도소득세 감면: 장기보유특별공제 확대, 중과세 배제

 

임대사업자 보증금 반환보증보험 미가입 시 패널티

보증금 반환보증 의무가입을 이행하지 않을 경우, 다음과 같은 제재가 따릅니다.

• 과태료 부과: 보증금의 10%, 최대 3,000만 원
• 임대사업자 등록 말소: 시정명령 3회 이상 불이행 시 직권 말소 가능
• 임차인의 계약 해지 및 손해배상 청구: 의무 불이행 시 법적 청구 가능

 

전세보증금 반환보증보험 신청 방법

1. 임대인이 신청하는 경우 (의무가입)

1. 보증기관(HUG 또는 SGI서울보증) 방문 또는 온라인 신청
2. 필요서류 제출: 임대차계약서, 등기부등본 등
3. 심사 후 보증료 납부 및 보증서 발급

2. 세입자가 단독으로 신청하는 경우

1. HUG 또는 SGI 홈페이지 또는 지점 방문
2. 임대차계약서, 본인 신분증 등 제출
3. 보증료 납부 후 보증서 발급

※ 보증료는 보증금, 보증기간, 임대인 정보에 따라 달라지며, HUG 기준으로 약 0.128%~0.192% 수준입니다.

 

마무리

임대사업자 보증금 반환보증보험은 세입자의 권리를 보호하고, 임대사업자에게는 각종 세제 혜택을 제공하는 중요한 제도입니다. 미가입 시 과태료 및 등록 말소 등 중대한 불이익이 발생할 수 있으므로, 반드시 의무사항을 이행하시기 바랍니다.

세입자 역시 본인의 권리 보호를 위해 보증보험 가입 여부를 꼭 확인하고 필요 시 직접 가입하는 것을 추천드립니다.