수익공유형모기지 완벽 가이드: 내 집 마련의 새로운 해법!

 

수익공유형모기지란? 내 집 마련의 새로운 대안

수익공유형모기지는 정부가 주택 구입을 지원하기 위해 도입한 특수한 형태의 모기지(주택담보대출) 상품입니다. 기존의 일반 모기지와 달리, 주택을 구입할 때 필요한 자금의 상당 부분을 정부(주택도시기금 등)에서 저금리로 대출해주고, 주택을 매각하거나 대출 만기 시 집값이 오른 만큼의 수익 일부를 정부와 공유하는 구조입니다.

주요 특징

• 저금리 고정금리: 연 1.5%~1.8%의 고정금리로 20년 만기 대출
• 대출한도: 집값의 최대 70%까지, 최대 2억 원 한도
• 대상: 생애 최초 주택 구입자 또는 5년 이상 무주택 세대주, 부부합산 연소득 6천만 원 이하(생애 최초는 7천만 원 이하), 순자산가액 3.94억 이하 (모두 충족해야 함)
• 상환방식: 원리금 균등분할상환(20년 만기)
• 수익 공유: 집값이 오르면 대출평균잔액이 차지하는 비율만큼 시세차익을 정부와 나눔
• 손실 부담: 집값이 하락해도 손실은 대출자가 100% 부담(수익만 공유)

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수익공유형모기지의 구조와 절차

1. 대출 실행

• 정부가 주택가격의 최대 70%(최대 2억 원)를 연 1.5% 고정금리로 대출
• 대출자는 나머지 자금을 준비해 집을 구입

2. 거주 및 상환

• 20년 동안 원리금 균등분할상환 방식으로 대출을 갚아나감
• 대출기간 중 주택을 매각하거나 만기 시점에 집값이 상승했다면, 시세차익의 일부를 정부에 반환

3. 수익 공유 방식

• 매각 시점의 시세차익 중, 대출평균잔액이 차지하는 비율만큼의 수익을 정부에 돌려줌
• 단, 정부가 가져가는 수익률에는 상한(연 5%)이 있어, 초과분은 대출자가 모두 가질 수 있음

예시

• 2억 원짜리 집을 1억 4천만 원(70%) 대출받아 구입, 20년 뒤 집값이 4억 원이 되었다면,
• 시세차익 2억 원 × 대출평균잔액 비율(예: 35%) = 7천만 원을 정부에 반환
• 나머지 1억 3천만 원은 대출자의 몫

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수익공유형모기지의 장점과 단점

장점

• 낮은 고정금리로 이자 부담 최소화
• 초기 자금 부담이 적어 내 집 마련 진입장벽이 낮음
• 집값이 크게 오를 때도 정부 수익률 상한이 있어 대출자 수익이 일정 부분 보장

단점

• 집값이 오르면 시세차익을 100% 누릴 수 없음
• 집값이 하락하면 손실은 대출자가 모두 부담
• 대출한도(최대 2억 원)와 대상 주택(85㎡ 이하, 6억 원 이하 등) 제한이 있어 고가주택에는 적용 불가

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지분형모기지와의 차이점

수익공유형모기지와 자주 비교되는 상품이 바로 지분형모기지(Shared Equity Mortgage)입니다. 두 상품은 모두 정부가 주택구입을 지원하고, 집값 변동에 따라 수익을 공유한다는 점은 같지만, 구조와 리스크 분담 방식에서 차이가 있습니다.

항목	수익공유형모기지	지분형모기지
소유권	100% 대출자 명의	정부·공공기관과 공동 소유
대출 구조	저금리 대출, 수익 일부 공유	정부가 일정 지분 직접 보유
수익·손실 공유	수익만 정부와 공유, 손실은 대출자 부담	집값 상승·하락 모두 지분율에 따라 공유
초기 자금	집값의 30% 이상 필요(대출 70% 한도)	집값의 40~70% 준비(정부 지분만큼 부담 완화)
상환 방식	원리금 균등분할상환	정부 지분 환매 또는 매각 시 분배
전매 제한	별도 없음	일정 기간 전매 제한
예시	집값 2억, 대출 1.4억, 시세차익 35% 공유 (대출잔액만큼 수익 공유)	집값 4억, 정부 지분 30%, 매각 시 30% 수익 공유 (정부지분만큼 수익 공유)

• 수익공유형모기지는 집을 100% 내 명의로 소유하면서, 대출금에 해당하는 부분의 시세차익만 정부와 나눕니다. 손실은 대출자가 모두 부담합니다.
• 지분형모기지는 정부와 공동 명의로 집을 소유하며, 정부가 보유한 지분만큼 수익과 손실을 모두 나눕니다. 즉, 집값이 내릴 때도 정부가 손실을 함께 부담합니다.

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수익공유형모기지, 누가 선택하면 좋을까?

• 집값 상승이 예상되는 시기: 시세차익을 100% 누릴 수는 없지만, 저금리로 초기 부담을 낮출 수 있어 실수요자에게 유리
• 초기 자금이 부족한 무주택자: 생애 최초 주택 구입자, 신혼부부 등에게 적합
• 리스크 분산이 필요한 실수요자: 집값 하락 리스크를 분산하고 싶다면 지분형모기지나 손익공유형모기지도 고려

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결론

수익공유형모기지는 내 집 마련의 진입장벽을 낮추고, 저금리로 대출 부담을 줄이면서도 집값 상승 시 일부 수익을 정부와 나누는 구조입니다. 100% 내 명의로 집을 소유할 수 있다는 점에서 심리적 안정감이 크지만, 집값 하락 리스크는 온전히 대출자가 부담해야 한다는 점을 유의해야 합니다. 정부와 공동 소유하며 리스크를 분산하고 싶다면 지분형모기지와의 차이점을 꼼꼼히 비교해보는 것이 좋습니다.

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지분형 모기지에 대해서는 아래 블로그 글 참고하세요.

지분형 모기지(Equity Mortgage), 적은 자금으로 내 집 마련이 가능해진다?

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